하자진단
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하자보수 개요
하자란 무엇인가?
“하자”는 설계도면대로 적법하게 시공하였으나 사용검사 후 기능상, 안전상, 미관상 결함(균열, 누수, 들뜸, 고사불량, 작동불량, 처짐 등)이 발생한 것을 의미하며, 공동주택관리법에서 하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자보수책임기간을 하자별로 명시되어 있음(목적물적 하자).
부실이란 무엇인가?
하자와 구별하여야 할 개념으로 “부실”이 있는데, 부실은 당초부터 설계도면 또는 건축법규와 일치하지 아니하게 시공한 오시공, 미시공, 변경시공, 상이시공 등을 이르는 것으로 부실로 인하여 사용검사 후 하자가 발생하지 않아도 보증사와 달리 사업주체가 부실로 인한 손해를 책임진다는 점에서 하자와 구별됨(법률적하자).
하자보수 청구
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1 공유부분과 전유부분 하자의 구분 요청
세대에서 집계된 전유부분의 하자사항
· 관리사무소가 집계
· 공유부분 하자사항 구분
· 시공사에게 하자보수를 내용증명으로 신청
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2 하자기간내 하자보수
· 공동주택관리령에 의하여 정하여진 하자보수기간 내에 발생한 하자에 한하여 하자보수를 요구
· 모든 하자는 최소한 매년 1회 및 각 공사별 하자만료 1개월 전에 일제점검
· 최소한 기간만료일 20일전에는 필히 시공사에 도착
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3 하자보수 부분의 하자 재 요구
· 하자보수 공사 후 또 다시 하자가 발생한 경우 -> 하자만료 기간 내에 시공사에게 직접 하자보수를 요청
· 기간내의 하자발생기록을 보관하고 만료일이 임박한 경우엔 전화로 요청(내용증명으로 전화요청 내용을 확인)
· 하자보수 요청 중이거나 요청한 것 중에 하자보수 작업을 미 실시 한 것 -> 최종하자 사항을 재점검하여 다시 요청
시공사의 하자보수 계획 등의 통지 의무
공동주택관리령 제16조의 규정에 의하면 하자보수를 요구 받은 사업주체는 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의등에게 통보하여야 한다고 명시하고 있다.
하자 협상 방안
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calendar_month
하자협상시 반드시 마감기한을 정해 놓고 협상에 임한다
하자진단 후 통상 3개월 내외의 기간을 두고 협상에 임한다
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calculate
하자협상 시 시공사가 제시하는 보수공사의 범위 및 금액을 따져본다
공사합의서와 보수공사 항목에 대한 적정가를 산출
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gavel
시공사에서 하자 부인 및 전체중 일부만 인정할 경우
- 아파트하자소송 진행
- 단지내 존재하는 하자에 대한 시공사등에 하자보수요청내용증명발송
하자 분쟁 절차
